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一、物流地产成供应链国家战略的基础设施载体

物流地产是物流服务和地产服务一体化的结合物，其概念率先由美国普洛斯公司提出，一般包括物流园（核心载体）、仓库设施、停车场、配送分拨中心、办公写字楼、企业公寓等基础设施。按照投资开发和管理的主体不同，物流地产的运营模式可以分为四种：地产企业主导型运营模式，典型企业如普洛斯、万纬；物流企业主导型运营模式，如顺丰；第三方企业牵头型运营模式，如京东、苏宁；地产与物流商合作型运营模式，如中储股份与普洛斯的合作。

通常，物流地产的收入来自于五个方面：出租业务、服务管理业务、项目投资业务、土地增值及其他收益。

随着中国经济长期保持较快增长，物流行业持续快速发展，尤其是我国经济进入新常态以来，物流产业从配套产业升级为供应链国家战略。物流地产作为物流活动的重要载体，对于提高物流运营效率、降低物流成本至关重要，物流园区的供应链已成为城市、产业、企业三种供应链的结合点，物流供应链业务成为新的增值收入来源，因此，融入社会经济供应链体系对于物流地产意义重大。

二、物流地产前景空间广阔，掀新一轮变革浪潮

近年来，在一系列促进物流业发展的政策推动下，在资本的助力下，物流地产市场需求稳健增长，从而引发各种势力涌入，行业格局由此改变。物流地产行业在迎来良好发展机遇的同时，在物联网、自动化、智能化等技术带来的仓储设施升级中，物流地产行业掀起新一轮的变革浪潮。另外，电商零售、高端制造业等产业对高标仓的需求持续增长，我国高标仓市场一直处于供不应求的状态。

▇行业现状一：红利政策频出，土地供不应求

作为服务于制造业、零售业、物流业等产业发展的重要载体，物流地产近年来受到政府部门的重视，多个土地、税收等优惠政策出台。

例如，2020年，为进一步促进物流业健康发展，两部门发布《物流企业大宗商品仓储用地减半征收城镇土地使用税》，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，对物流企业自有或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。该政策有助于促进我国物流地产行业成本降低与运行效率的提升，利好我国物流地产行业长期发展。2021年，国家发改委发布《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》，将稳步推进120个左右国家物流枢纽布局建设，支持城市群内国家物流枢纽共建共享共用和一体化衔接。

此外，冷链物流也成为了国家支持的未来重点发展方向。国务院办公厅《“十四五”冷链物流发展规划》提出，到2025年布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地，鼓励拓展冷链物流企业投融资渠道，鼓励冷链物流企业通过兼并重组、战略合作等方式优化整合资源，提升市场集中度。从《规划》的出台和内容看，进一步突出了冷链物流的战略地位，完善了冷链物流顶层设计，明确了发展任务与目标，设定了推动落实的重大工程，现代冷链物流体系建设步伐也将加快。

尽管国家频繁地出台扶持政策，并将物流纳入基础设施网络建设范畴，给予行业较优的成长环境。但是也要看到，物流地产正面临着土地供应收紧、物流地产项目投资成本上升这一局面。

当前，地方政府对仓储物流用地的供应趋于较为保守。主要原因一是物流用地价格偏低，对地方政府土地财政收入有限；二是仓储用地经济效益和税收贡献较少；三是仓储业提供就业岗位相对较少；四是物流仓储用地的投资强度较小。

从供需来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，尤其是在一线城市，供需不匹配的情况就更加严重。根据《上海2017-2035年城市总体规划》以及《北京2016-2035年城市总体规划》，预计上海、北京2035年产业用地（包括仓储物流用地）占城乡建设用地比例分别下降至10%-15%以及20%以内，相较过往大幅下降。这直接导致了当前仓储物流行业面临用地价格上升、区位优势明显地区不断被抢占的情况，投资成本逐步攀升。

由于一二线城市仓储用地供应缩减，同时，随着中国进一步扩大内需与消费升级，未来物流地产竞争的焦点一是一线和枢纽城市的拿地，二是将逐步延伸角力至二三线城市乃至县域城市。

▇行业现状二：行业玩家多元化，竞争格局经历重塑

近年来，物流地产市场需求稳健增长，引发各种势力涌入，行业格局由此改变，新的市场格局正在形成。目前，物流地产参与者可以分为六大类：专业物流地产商、传统物流地产企业、零售企业、电商企业、物流企业和金融机构。

从竞争格局来看，中国物流地产行业目前呈现“一超多强”的市场竞争局面。2020年物流不动产市场占有率研究显示，排名前五位分别为普洛斯、万纬、宝湾、宇培、丰树，前五名对市场的合计占有率达53.9%，前10名达72.6%。

▇行业现状三：市场空间广阔，新发展蕴含巨大机遇

物流地产作为物流活动和供应链管理的集聚平台，对于物流与供应链作用重大，能够链通产业链上下游，提高物流速度和精准性，降低物流成本和损耗。随着中国经济增长和结构升级，电商和第三方物流的发展，新技术的应用，应急和民生物流的重要性日益凸显，中国物流地产市场也迎来更多发展机遇，市场空间广阔。

电商和第三方物流的发展，拉动物流地产需求持续走高。近年来，国内电商行业迅速发展，网络购物市场始终保持高增速。电商的成长和渗透过程对物流配套设施的要求也逐步提高，高效及时的供应链配送需要现代物流设施的支持。另外，受电商快速发展推动，我国快递业务量保持高速增长，快递企业放量引领第三方物流发展，支持仓储需求得到扩容，从而拉动物流地产需求。

科技赋能将成为物流地产降本增效的助推器。自动化和智能化的物流科技可以有效提升高标库的空间利用率和作业效率。此外，为了满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备的需求增长，物流地产运营商预计将在技术应用方面持续发力。

2020年，新冠肺炎疫情的爆发为中国物流地产市场施加了阶段性挑战，但同时也为物流行业发展带来了新的机遇。疫情严防严控下，物流仓储业在支持中国经济社会正常运转中的重要作用得到了极大凸显。随着国内疫情态势有所好转，政府和相关企业有望加速推动物流行业的整体升级，尤其是在疫情中承担民生物资保障重任的生鲜食品、医药及其它生活必需品的供应链和物流。

▇行业现状四：高标仓需求强劲，供给缺口明显

高标仓最主要的作用是降本增效。高标仓得益于自身先进和完善的建筑结构，加上计算机、通讯和机器人技术的使用，辅以流畅的物流信息规划系统，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性，从而减低仓储成本并减少库存资金占用率。

高标仓需求旺盛，成为物流地产行业的核心战场。近年来，高标准物流仓库租赁势头强劲，需求也呈现多元化发展趋势。除电子商务和第三方物流外，随着2020年疫情以来电商特别是生鲜冷链的发展加速，生鲜食品、餐饮供应链等企业也趋于选择高端物流仓储。对于供应链的升级优化是高标仓需求增加的根本原因。截至2020年底，全国通用仓库总面积超3亿平方米，高标仓约占通用仓库总面积的30%，根据戴德梁行预计，2020年中国高标仓需求缺口约1亿平方米左右。

目前高标仓等优质资源严重不足，原有设施难以满足新业态需求。新发展、新局势、新技术，不断催生出新的产业细分领域，而这些新业态又催生更多高标仓储需求。例如，受疫情影响，生鲜电商迎来爆发式增长，社区团购、直播电商等新模式使冷链高标仓市场持续活跃，冷链高标仓将呈现长期供不应求的局面。另外，即时零售作为实现产业链整合的重要新业态，发展喜人，逐步成长为物流地产市场的一大主力。以华南市场为例，2021年全年，即时零售共租赁80万平方米高标仓库，成为华南物流市场一大亮点。随着供应链不断升级优化进而加快产业链的整合，即时零售商业模式对于高标仓库的需求也将进一步走高。

三、物流地产行业未来趋势

▇趋势一：高标仓最具潜力投资方向

高标仓需求旺、缺口大。双循环发展格局以及我国进入消费新升级时期，零售行业出现新增长，从而为仓储设施的需求带来增量。其中，由于我国网购规模较大，而同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的3倍，这使得在运营效率上有明显优势的高标仓得到行业的广泛关注。高标仓已成为物流地产的发展方向。未来，新建仓库将以高标仓为主，同时原有低端仓库有一部分将逐渐升级转型为高标仓。

▇趋势二：冷库成投资热点

冷库受政策支持，发展迅速。生鲜电商与社区团购消费会成为我国冷链需求潜在的爆发点，疫情下，消费者对食品质量的要求推动了市场对冷库增量的需求，同时，随着《“十四五”冷链物流发展规划》的落地，国家扶持冷链物流发展，冷链基础设施建设将在较长一段时间处于政策利好环境。

高标仓预制冷库值得关注。随着冷链物流需求一路走高，新建高标仓预制冷库成为新趋势，即在普通仓内预留保温材料、管线和设备的空间，该仓可作普通和冷库两用。

▇趋势三：投资主体多元化，推动行业创新

非传统物流机构投资者（如顺丰、京东物流）加快进入物流地产，物流地产投资主体多元化成为当下市场格局的最主要特征。主体的多元化必然引导发展模式的改变与创新，促进物流地产行业深层次、多维度发展。例如，民熙的金融物流园、环普的产业物流园以及际链的际享仓等新模式物流地产。

▇趋势四：走向智慧化、绿色化

在互联网时代，开放、共享、智慧的供应链成为发展方向，实现仓储设施网络化、协同化成为趋势。随着互联网、物联网（IOT）、人工智能（AI）、移动通讯、自动化等技术在物流领域的广泛应用，智慧升级将成为物流地产的发展方向。目前，开发商加快投入仓储机器人等新兴技术，实现“科技赋能物流地产”，提供智能化的仓储服务吸引更多租户。

此外，“30·60”目标和绿色经济发展环境下，物流设施作为业内优先实践绿色环保建筑的业态之一，以超前的战略眼光拥抱ESG概念，正积极发展太阳能等可再生能源。

▇趋势五：第三方物流、电商驱动新功能模式

电商行业的飞速发展、供应链效率的不断提升以及第三方物流行业的整合，意味着市场对现代物流地产的功能需求将飞速发展。目前，物流地产除了提供高标准仓储与基础物流作业功能，越来越趋向于布局电商与供应链的相应功能区，通过运营产业生态来打造物流地产价值链的核心竞争力。例如，京东物流的电商直播基地采取“前馆后仓”布局模式，通过与供应链服务平台结合，建立高效智慧的“店+仓+链”一体化电商物流与供应链产业服务体系，打造产业生态、加快培育物流园区发展新优势。

来源：商贸物流与供应链分会